Umowa dzierżawy gruntu rolnego

Umowa dzierżawy gruntu rolnego zawierana jest pomiędzy wydzierżawiającym – osobą dysponującą gruntem rolnym, a dzierżawcą – podmiotem korzystającym z gruntu. Na mocy tej umowy wydzierżawiający oddaje dzierżawcy grunt do odpłatnego używania i pobierania pożytków. Dzierżawca ze swej strony zobowiązuje się uiszczać czynsz.

Najważniejsze postanowienia umowy dzierżawy gruntu rolnego to określenie stron umowy, czasu jej trwania, oznaczenie gruntu stanowiącego przedmiot umowy, wysokości i terminu płatności czynszu, dopuszczalności wypowiedzenia umowy oraz zasad rozliczenia po zakończeniu umowy. Poszczególne postanowienia umów najczęściej nie wyrażają wprost wszystkich reguł dotyczących uprawnień i obowiązków stron. Zasady umowne są wtedy automatycznie uzupełniane przez przepisy ustawy Kodeks cywilny.

Forma umowy dzierżawy
Przepisy nie narzucają stronom określonej formy zawarcia umowy dzierżawy gruntu rolnego. Warto zawrzeć ją co najmniej w formie pisemnej. Pomaga to uniknąć sporów pomiędzy stronami co do treści zawartej umowy.

Jeżeli umowa zostanie zawarta w formie pisemnej z datą pewną, wówczas dzierżawcy po 3 latach dzierżawy gruntu przysługuje prawo pierwszeństwa nabycia użytkowanego gruntu – prawo pierwokupu. Ponadto taka forma zapewnia dzierżawcy kontynuację umowy na wypadek sprzedaży gruntu przez wydzierżawiającego. Umowa dzierżawy będzie nadal skuteczna pomiędzy nabywcą gruntu a dzierżawcą.

Przedmiot umowy dzierżawy
Warto pamiętać o dokładnym opisie dzierżawionego gruntu i zaznaczeniu stanu, w jakim ma być on oddany. W przypadku braku postanowień w umowie dzierżawca powinien zwrócić przedmiot dzierżawy w stanie wynikającym z zasad prawidłowej gospodarki, niepogorszonym, o niezmienionym przeznaczeniu. Jeżeli w chwili wydania gruntu zawiera on już określone zasiewy, wówczas dzierżawca w takim stanie powinien pozostawić grunt po zakończeniu umowy.

Czynsz najmu
W każdej umowie dzierżawy musi znaleźć się postanowienie określające wysokość czynszu. Jeżeli w umowie nie ma ustaleń co do terminu zapłaty czynszu, wówczas powinien być on zapłacony w zwyczajowym terminie, a gdy nie można ustalić panujących zwyczajów, to za pół roku z dołu. Należy też pamiętać, że podatek rolny obciąża wydzierżawiającego, a nie najemcę. Jednak strony mogą w umowie ustalić, że podatek będzie płacony przez dzierżawcę, a nie wydzierżawiającego.

Fakt zaprzestania wykorzystywania gruntu przez dzierżawcę nie ma wpływu na obowiązek uiszczania przez niego ustalonego w umowie czynszu.

Obniżenie czynszu
Dzierżawcy przysługuje prawo do żądania obniżenia czynszu dzierżawnego w sytuacji, gdy przedmiot (grunt) ma wadę, która zmniejsza jego przydatność do umówionego użytku, np. faktyczna klasa ziemi odbiega od wskazanej w umowie. Wyjątkowo uprawnienie do żądania obniżenia czynszu aktualizuje zasiesię także wtedy, gdy przychód z przedmiotu dzierżawy ulegnie znacznemu zmniejszeniu wskutek okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności, np. z powodu klęski suszy, opadów, gradobicia. Przyjmuje się, że zmiejszenie przychodu powinno nastąpić co najmniej o połowę (istotny jest cały dochód osiągany z prowadzonego gospodarstwa, a nie wyłącznie dochód z przedmiotu dzierżawy), by móc skorzystać z uprawnienia do obniżenia czynszu. Na mocy tego postanowienia nie można też wyłączyć czynszu w całości.

Czas trwania umowy dzierżawy
Jeżeli umowa zostanie zawarta na czas oznaczony, np. 5 lat, bez dodatkowych postanowień określających możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy, wówczas żadna ze stron umowy nie będzie mogła podjąć jednostronnej decyzji o jej zakończeniu. Strony mogą jednak zamieścić w umowie zawartej na czas oznaczony postanowienia o dopuszczalności wypowiedzenia, określając, w jakich sytuacjach i z zachowaniem jakich terminów strony umowy będą mogły ją wypowiedzieć.

Jeżeli natomiast umowa jest zawarta na czas nieoznaczony, to zawsze istnieje możliwość jednostronnego jej wypowiedzenia. Jeżeli umowa nie odnosi się w ogóle do możliwości, sposobu i terminów wypowiedzenia, wówczas każda ze stron może wypowiedzieć umowę na jeden rok dzierżawny do przodu (rok dzierżawny to okres jednego roku liczony od dnia zawarcia umowy, choć, oczywiście, strony mogą w umowie w inny sposób określić czas trwania roku dzierżawnego). Przy czym koniec umowy musi pokrywać się z końcem roku dzierżawnego. Na przykład, jeżeli umowę zawarto 31 grudnia 2010 r., a zostanie przez dzierżawcę gruntu rolnego wypowiedziana 1 kwietnia 2012 r., to będzie ona obowiązywać aż do 31 grudnia 2013 r. W takiej sytuacji dzierżawca będzie zobowiązany płacić czynsz za kolejne półtora roku po wypowiedzeniu, bez względu na to, czy będzie faktycznie korzystać z gruntu.

Jeżeli w umowie nie określono, jak długo ma ona obowiązywać, to jest zawarta na czas nieoznaczony i może być wypowiedziana przez każdą ze stron na opisanych wyżej zasadach.
 
Strony mogą w umowie określić inny termin wypowiedzenia umowy. Na przykład mogą się umówić, że każdej stronie będzie przysługiwało prawo jej wypowiedzenia z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia. Wówczas umowa wypowiedziana 1 kwietnia 2 012 r. wygaśnie 1 lipca 2012 r.

[NEW_PAGE]Inne wypadki wypowiedzenia dzierżawy
Istnieją jednak okoliczności, w których jednej ze stron umowy dzierżawy może przysługiwać prawo do wypowiedzenia umowy. Wydzierżawiającemu przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia np. gdy dzierżawca używa przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem.

Prawo to aktualizuje się również, gdy dzierżawca odda bez zgody wydzierżawiającego grunt innej osobie do korzystania. Nie dotyczy to używania go przez pracowników, rodzinę bądź inne osoby działające za dzierżawcę. Wydzierżawiającemu przysługuje wówczas prawo do wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia. Prawo to przysługuje mu również wtedy, gdy dzierżawca wbrew umowie użyczy tylko część gruntu, np. niewykorzystywany przez niego fragment.

Ustawowe prawo do wypowiedzenia umowy przysługuje wydzierżawiającemu również w sytuacji powstania zaległości w regulowaniu czynszu. Zakres zaległości uprawniający do wypowiedzenia zależy od ustalonego w umowie sposobu zapłaty. Jeżeli strony umówią się, że dzierżawca będzie płacił wydzierżawiającemu miesięczny czynsz, to prawo do wypowiedzenia powstaje w przypadku zaległości za dwa pełne okresy płatności. Wydzierżawiający jest zobowiązany do uprzedzenia dzierżawcy o zamiarze wypowiedzenia. Ma też wyznaczyć dodatkowy trzymiesięczny termin na zapłatę zaległości. Jeżeli natomiast strony w umowie ustaliły, że czynsz jest płatny rocznie, wówczas prawo do wypowiedzenia powstaje, gdy dzierżawca zalega z zapłatą ponad 3 miesiące. W takim przypadku wydzierżawiający znów w pierwszej kolejności jest zobowiązany zawiadomić kontrahenta, że jeżeli nie otrzyma zapłaty, to wypowie umowę, wyznaczając dodatkowy trzymiesięczny termin na zapłatę. Dopiero po upływie tego terminu może wypowiedzieć umowę bez zachowania dodatkowego okresu wypowiedzenia.

Natomiast dzierżawcy przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy dzierżawy, gdy grunt rolny ma wady utrudniające bądź uniemożliwiające mu korzystanie z niego zgodnie z umową, np. grunt okazał się skażony. Wówczas dzierżawca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Należy pamiętać, że wskazane wyżej zasady wypowiedzenia umowy mogą zostać zmodyfikowane przez strony w umowie. Ponadto strony mogą też dodatkowo postanowić w umowie, w jakich innych sytuacjach będzie im przysługiwało prawo do jej wypowiedzenia.
 
Rozliczenia w przypadku wypowiedzenia umowy dzierżawy
W przypadku dzierżawy gruntów rolnych pobieranie pożytków ma charakter sezonowy. Istnieją okres bądź okresy w roku, w których dzierżawca ponosi koszty bez możliwości pobierania jakichkolwiek pożytków. W razie wypowiedzenia umowy w trakcie roku może dojść do sytuacji, gdy wydzierżawiający będzie mógł skorzystać z owoców pracy dzierżawcy, zbierając plony z gruntu, na którym pracował dzierżawca. Bez względu na poniesione koszty na przygotowanie upraw, po wypowiedzeniu umowy dzierżawca nie ma prawa zebrać plonów z używanego przez niego wcześniej gruntu.

Z chwilą utraty tytułu do gruntu wynikającego z umowy dzierżawy dzierżawca traci prawo do korzystania z niego. Wszystkie drzewa, uprawy stanowią natomiast element gruntu – są jego częścią składową. Dzierżawca, sadząc drzewa, siejąc uprawy, przestaje być ich właścicielem. Nie jest więc uprawniony do zebrania ich, mimo poniesionych nakładów i wkładu pracy.

W przypadku braku jakichkolwiek postanowień w umowie obowiązywać będą reguły wynikające z ustawy. Jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego (nie musi pokrywać się on z rokiem kalendarzowym), dzierżawca zapłaci część czynszu przypadającego za rok odpowiadającą stosunkowi pożytków pobranych (lub które mógł pobrać) w danym roku do pożytków z całego roku dzierżawnego. W praktyce może to prowadzić do powstania licznych sporów pomiędzy stronami, choćby odnoszącymi się do wartości pożytków, które nie zostały jeszcze zebrane przez dzierżawcę. Nie ma bowiem przepisów, które określałyby, w jaki sposób należy obliczyć ich wartość. Dlatego strony mogą w umowie, dostosowując postanowienia do charakteru określonych upraw, ustalić konkretne kwoty, które będą obowiązywać, w zależności od danych okoliczności.

W przypadku śmierci strony umowy
W przypadku śmierci jednej ze stron umowa nie wygasa automatycznie, a w miejsce zmarłej strony wchodzą jej spadkobiercy. W razie śmierci wydzierżawiającego dzierżawca jest zobowiązany uiszczać czynsz na rzecz jego spadkobierców, a gdy ci nie są znani, powinien płacić czynsz zgodnie z umową do depozytu sądowego. Natomiast po śmierci dzierżawcy stroną umowy dzierżawy staną się w jego miejsce jego spadkobiercy. Jeżeli nie będą chcieli kontynuować prowadzenia gospodarstwa, nie zawsze będą mogli zrezygnować z umowy. W przypadku umowy zawartej na czas oznaczony wypowiedzenie nie będzie możliwe. Nawet jeśli nie będą użytkować gruntu, będą zobowiązani do uiszczania czynszu.

Zawierając umowę, trzeba rozważyć, czy kontynuowanie umowy po śmierci jednej ze stron będzie korzystne (np. gdy dzierżawca prowadzi gospodarstwo rodzinne i na wypadek jego śmierci dzierżawa może być kontynuowana przez jego następców). Oczywiście strony mogą w umowie dokonać innych ustaleń, np. umówić się, że na wypadek śmierci jednej z nich umowa wygaśnie.

Adwokat Rafał Pliszka
Aplikant adwokacki Katarzyna Budzoń-Grabek

Related Posts

None found

Poprzedni artykułKto kupi KZPOW Włocławek?
Następny artykułWspólne zdanie ministrów i rolników

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Wpisz treść komentarza
Wpisz swoje imię

ZGODA NA PRZETWARZANIE DANYCH OSOBOWYCH *

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany, podajesz go wyłącznie do wiadomości redakcji. Nie udostępnimy go osobom trzecim. Nie wysyłamy spamu. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem*.