Przeciwdziałanie wykupowi ziemi rolnej przez cudzoziemców oraz przeciwdziałanie spekulacji gruntami rolnymi to główne cele podpisanej przez prezydenta 27 października ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która miała wejść w życie od nowego roku. Jednak klub PiS złożył już w Sejmie projekt noweli ustawy, który przesuwa ten termin na 1 maja 2016 r.
Według ekspertki taka ustawa jest potrzebna, ale widać, że była uchwalana pod presją czasu, tak by weszła w życie 1 stycznia, wcześniej niż mija „okres ochronny” w obrocie ziemią w Polsce.
– Duża grupa państw, w tym również w Unii Europejskiej, stosuje aktywną, narodową politykę rolną. Oznacza to, że w pewnym stopniu reguluje rynek rolny, chroni swoje rolnictwo, tym samym kształtuje pożądaną wielkość obszarową gospodarstw – mówiła Bożena Karwat-Woźniak. Jak zauważyła, kwestie związane z poprawą struktury obszarowej polskich gospodarstw są priorytetowe ze względu na duże rozdrobnienie obszarowe naszych gospodarstw rolnych.
– Z najnowszych danych GUS wynika, że średni obszar gospodarstwa rolnego wynosi około 10,5 ha użytków rolnych, a ponad 52 proc. rolników użytkuje gospodarstwa do 5 ha UR. Stąd konieczność zdynamizowania procesów koncentracji ziemi, gdyż tworzy ona jeden z najważniejszych zasobów gospodarstwa rolnego i najbardziej stały nakład w procesie wytwarzania surowców rolniczych – wskazała ekspertka. Jej zdaniem jest to o tyle istotne, że areał ziemi w gospodarstwie w znaczącym zakresie wyznacza sposób gospodarowania oraz asortyment, a przede wszystkim skalę produkcji, co w konsekwencji przekłada się na efektywność prowadzonej działalności rolniczej i konkurencyjność sektora rolnego.
– Ziemia jest dobrem, które nie podlega, nawet w warunkach globalizacji, przemieszczaniu. Ziemi nie można wyprodukować, więc jest dobrem szczególnym, w związku z tym są właśnie regulacje ochronne. Przy czym ziemię można rozumieć po prostu jako powierzchnię, ale też jako glebę, która jest aktywnym zasobem produkcyjnym. Wydaje mi się więc, że nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego w Polsce, która ma stymulować pożądane przeobrażenia struktury obszarowej, jest jak najbardziej potrzebna – dodała ekspertka.
– Tylko trzeba się zastanowić, czy ta ustawa będzie stymulować proces rozwoju i powstawania większych gospodarstw, czy będzie cementować rynek nieruchomości rolnych. W ustawie o ustroju rolnym jest określenie warunków sprzedaży, uwzględniające górną granicę gospodarstwa rolnego tzw. rodzinnego w Polsce. To 300 ha. Tymczasem średnio gospodarstwo w Polsce ma niewiele ponad 10 ha. Ustawa daje tu więc pewną swobodę. Z drugiej strony, ustawa przewiduje dość daleką ingerencję instytucji państwa w obrót nieruchomościami rolnymi – zauważyła. Jako przykład wskazała zapis, że prawo pierwokupu gospodarstw będą miały osoby zamieszkujące w pobliżu.
– A co z dziedziczeniem – co zrobić w sytuacji, gdy na przykład ojciec – rolnik umiera, a jego spadkobiercą jest syn mieszkający w Warszawie czy innym mieście? Albo, co będzie z darowiznami? Ustawa nie daje odpowiedzi wprost, wymagać to będzie doprecyzowania, na przykład w formie rozporządzeń. W prawie cywilnym są co prawda zasady dziedziczenia, ale jak na te regulacje wpłynie nowa ustawa? Czy osoba, która odziedziczy gospodarstwo rolne, a nie będzie spełniała wymogów odnośnie zamieszkania i kwalifikacji rolniczych, będzie mogła gospodarować, czy nie? Jak na razie nie wiadomo – wyliczyła wątpliwości dr Karwat-Woźniak.
Wskazała też, że w ustawie jest, jej zdaniem, duża umowność co do rozumienia prawa pierwokupu, a w szczególności pierwokupu sąsiadów.
– Czy trzeba będzie zawiadomić o możliwości kupna ziemi tylko najbliższych sąsiadów, czy całą miejscowość? Nie podoba mi się też, że ustawa daje możliwość zaskarżenia ceny nieruchomości do sądu już po przeprowadzeniu transakcji. Albo nie jest jasne, jak to odnosić się będzie do dzierżaw. Z naszych badań wynika, że dzierżawy między rolnikami w Polsce to z reguły umowy nieformalne – wytykała. Zauważyła, że ustawa miała to uporządkować, ale trudno powiedzieć, jak to się uda.
– Dobrze, że jest w ustawie napisane, że dzierżawa ma być pisemna, ale to może się okazać za mało, mogą pojawiać się różne problemy i konflikty, zwłaszcza, że w Polsce dokumentacja geodezyjna pozostawia wiele do życzenia i nierzadko odbiega od stanu faktycznego. To wszystko wymaga doprecyzowania. Obawiam się tylko, że im więcej będzie regulacji, tym więcej niedomówień, niedoskonałości, bałaganu – wskazała ekspertka.
Według Karwat-Woźniak urzędnicy Agencji Nieruchomości Rolnych będą mieli pod rządami nowej ustawy „zbyt dużo pracy i zbyt dużo do powiedzenia”.
– Obawiam się arbitralności decyzji urzędników czy wzrostu biurokracji. Nowe prawo może też zamykać drogę do zawodu rolnika, czy na rynek rolniczy innym osobom niż te związane z rolnictwem wcześniej, np. rodzinnie albo będąc dzierżawcą. Wyobraźmy sobie sytuację, że ktoś postanowił zostać rolnikiem, przeprowadza się na wieś, i nie ma szans na kupno ziemi, inwestowania i pracy w rolnictwie. Obowiązuje co prawda katalog zawodów, których przedstawiciele mają uprawnienia rolnicze, ale nowa ustawa wprowadza obowiązek zamieszkiwania na terenie gminy przez okres 5 lat, aby można było nabyć ziemię – powiedziała.
Ustawa ma ograniczyć skutki niepożądanego kupowania ziemi, na przykład przez duże zagraniczne korporacje albo w celach nierolniczych, ale – według ekspertki – zachodzi obawa, że wyleje się dziecko z kąpielą, ograniczając inicjatywę ludzi, którzy w dobrej wierze chcą wejść na rynek nieruchomości rolnych.
– To może wyglądać tak, że urzędnicy Agencji będą decydować, kto może wejść do zawodu rolnika. A z drugiej strony, duże przedsiębiorstwa rolne czy zagraniczni inwestorzy mają swoje sposoby, by obejść każde prawo, już właściwie weszli do Polski w poprzednich latach, choć oficjalnie minister spraw wewnętrznych wydał niewiele pozwoleń na zakup ziemi przez cudzoziemców. Ale są choćby dzierżawy dużych obszarów pozostałych po Państwowych Gospodarstwach Rolnych. I teraz, jeżeli nowa ustawa wprowadzi możliwość pierwokupu dla dzierżawcy, to można przewidywać, że zagraniczne podmioty, które już w Polsce dzierżawią ziemię rolną, będą starały się skorzystać z tej furtki – podkreśliła.
Karwat-Woźniak wyraziła też wątpliwość, czy każdą ziemię rolniczą należy chronić przed wykupem i przekazaniem na cele inne niż rolnicze.
– W ustawie nie ma zróżnicowania na ziemię o dużej przydatności rolniczej i tę gorszej jakości. Są przecież ziemie różnej klasy, niektóre praktycznie nie nadają się już do prowadzenia działalności rolniczej i leżą latami odłogiem, a jako ziemia rolnicza figurują tylko w ewidencji gruntów. A tymczasem w polskim prawie istnieje często wykorzystywana furtka, by odrolnić nawet ziemię wysokiej klasy, jeżeli tylko ma małą powierzchnię – powiedziała Karwat-Woźniak.
Dobrym rozwiązaniem jest natomiast – jej zdaniem – zapis, który daje państwu możliwość nakładania różnych wymogów dla osoby czy firmy kupującej ziemię z zasobów ANR. Słyszałam, że są wątpliwości, czy to zgodne z konstytucją, ale myślę, że w ramach kształtowania ustroju rolnego do tego akurat państwo ma prawo, bo dotyczy sprzedawanej ziemi z publicznych zasobów – dodała.
Za plus ustawy dr Karwat-Woźniak uważa także to, że w ustawie przewidziano, że zbywana nieruchomość musi być wpisana do ewidencji gruntu i mieć dostęp do drogi albo graniczyć z nieruchomością nabywcy, która ma taki dostęp. Jak podkreśliła, w Polsce często dochodziło do nieporozumień dotyczących służebności przejazdu.
– Wiele zależeć będzie nie tylko od urzędników ANR i od sądów, ale też od władz lokalnych, które mają kompetencje w zakresie zagospodarowania przestrzennego, wydają na przykład warunki zabudowy, uchwalają i zmieniają plany zagospodarowania. Prawo powinno pozostawiać mniej wątpliwości i mniej powinno pozostawiać arbitralności urzędnikom. Kompleksowo nie da się więc uporządkować ustroju rolniczego jedną, choćby nawet najlepszą, ustawą, potrzebny jest cały pakiet działań, nie tylko legislacyjnych – podsumowała dr Bożena Karwat-Woźniak.
Źródło: 
